ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ NÀO CHO ĐÚNG?

Bạn đã biết thế nào là định giá bất động sản? Cũng như có bao nhiêu phương pháp để định giá Bất động sản được sử dụng hiện nay ? Cùng đội ngũ Keen Land tìm hiểu trong bài viết dưới đây để có cái nhìn tổng quan hơn nhé!

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Định giá bất động sản là việc thẩm định giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Việc định giá Bất động sản được hiểu là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Định giá bất động sản rất quan trọng để quyết định mua bất động sản

MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc định giá bất động sản với nhiều mục đích khác nhau, dưới đây là một số mục đích bạn cần biết:

• Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính.
• Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá.
• Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
• Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng.
• Xác định giá trị đầu tư.
• Phục vụ thuê tài chính.
• Và nhiều mục đích khác nữa.

Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá

CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

•  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Bạn có biết để sử dụng cao nhất và tốt nhất thì phải tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

• Nguyên tắc cung – cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

•  Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản: Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. 

• Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản.

• Nguyên tắc cân đối: Đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.

• Nguyên tắc phù hợp: Việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó.

• Nguyên tắc cạnh tranh: Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. 

• Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

• Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.

• Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. 

• Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. 

• Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường “Phương pháp so sánh”

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp này thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản giao dịch phổ biến trên thị trường. Phương pháp này khá hiệu quả, vì bạn rà soát thực tiễn nên mang lại hiệu quả cao.

Định giá thông qua việc so sánh bất động sản lân cận

Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. 

Đây là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. 

Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Tiếp cận từ thu nhập thông qua quy đổi dòng tiền trong tương lai

Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CHIẾN LƯỢC ĐỊNH GIÁ

Khi nắm bắt 6 chiến lược dưới đây sẽ giúp bạn định giá bất kỳ tài sản nào. Chúng sẽ trở thành một phần trong công việc bất động sản của bạn – giúp bạn trở thành chuyên gia tư vấn xuất sắc.

Hiểu được điều gì giúp bán được nhà

Có hai yếu tố xác định: Giá và Tình trạng

Tài sản có giá bán cạnh tranh phải cho thấy tình trạng tốt nhất có thể cả bên trong lẫn bên ngoài căn nhà. Tỷ lệ phần trăm người mua tìm kiếm một tài sản sẽ tăng và giảm tương ứng trực tiếp với giá tài sản đó so với giá của thị trường. Định giá cao hơn thị trường thì tài sản đó sẽ không được khách quan tâm; ngược lại, định giá dưới hoặc ngang với giá thị trường thì có.

Nắm bắt thời cơ

Thời điểm tốt nhất để bán nhà là khi nó mới được đăng bán!

Người bán cần nhận thức rõ điều này – rằng có một thời cơ xuất hiện và nó sẽ biến mất rất nhanh! Những tuần đầu tiên là thời điểm quan trọng của hầu hết các bài đăng bán nhà. 

Thời cơ xuất hiện và nó sẽ biến mất rất nhanh

Hiểu được những yếu tố mà người bán (và bạn) có thể/không thể kiểm soát

Một phần quan trọng của quá trình định giá đó là giúp người bán hiểu được rằng cả bạn và khách hàng không xác định giá bán. 

Định giá phản ánh chuyển động thị trường

Việc chọn đúng các bất động sản so sánh là bước đi đúng hướng và quan trọng. Khả năng tiếp thị và bán nhà cũng được xác định bởi những yếu tố sau: Xu hướng thị trường và Tốc độ thay đổi của thị trường.

Thẩm định giá trị đất đai

Đừng chạy theo thị trường

Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của bạn sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi – dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá), và ngay cả khi nó ổn định.

Khi đã hiểu rõ và nắm vững những phương pháp định giá Bất động sản sẽ giúp bạn có một nền tảng cơ sở vững chắc và tự tin khi tư vấn cho khách hàng. 

Nếu bạn là người đang có dự định mua bất động sản nhưng chưa hiểu rõ những khái niệm về định giá bất động sản cũng như sợ đưa ra mức giá cao hơn so với thị trường thì hãy để đội ngũ Keen Land giúp bạn có những hướng đi đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp với thời điểm hiện tại cũng như có được mức giá phù hợp nhất.

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN KEEN LAND

☎ Hotline 24/7: 0949.893.893

(Phone, Viber, Zalo, Whatsapp, Wechat)

Quỳnh Nga

“Xin chào, tôi là Quỳnh Nga, hiện đang là biên tập viên của Keenland.com.vn. Là một người đam mê công nghệ và bất động sản, với kinh nghiệm 5 năm nghiên cứu thông tin và làm việc tại thị trường Việt Nam. Quỳnh Nga hy vọng rằng những phân tích, tư vấn của tôi sẽ giúp những quý khách hàng lựa chọn được những sản phẩm an cư và đầu tư tốt nhất.”